Этим летом, как и годом ранее, на столичном рынке долгосрочной аренды летнего затишья практически не было. Повышенный спрос начался раньше обычного. Сразу несколько новых факторов повлияли на активность арендаторов, которые в условиях острого дефицита квартир экономкласса пытаются найти подходящий вариант.
Как сообщила «МК» заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова, в этом году затишья на столичном рынке аренды жилья не наблюдалось ни зимой, ни весной. В июне начался новый подъем: количество запросов выросло на 20% в сравнении с показателями апреля и мая. В июле спрос увеличился еще на 5%.
Непривычное оживление, по мнению аналитика, стимулировали сразу несколько новых факторов. Сказалось ужесточение условий ипотечного кредитования, когда некоторые потенциальные покупатели вынуждены были отказаться от своих намерений и временно начали снимать жилье. Также спрос подогрели клиенты, старавшиеся успеть купить квартиры в новостройках до окончания программы льготной ипотеки. Не секрет, что часто они арендуют жилплощадь в ожидании завершения строительства дома.
Арендное предложение пополняется медленно, поскольку многие квартиранты продлевают договоры найма из экономии и опасения, что не удастся подобрать адекватную по цене альтернативу. И эти объекты не выходят на рынок. «Кроме того, пока мы не видим массового вывода в аренду квартир, купленных в период ажиотажного спроса на первичном и вторичном рынках в 2023 г. Летнее оживление объясняется тем, что многие стараются найти варианты сейчас, до начала традиционного высокого сезона», — добавила она.
«Фактор абитуриентов также оказывает значительное влияние на рынок аренды Москвы. С каждым днем растет количество запросов на аренду квартир от студентов, включая как первокурсников, так и студентов старших курсов», — отметила «МК» руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова. С ее слов, снять квартиру рядом с престижными вузами, такими как МГУ, Высшая школа экономики, МГТУ и другие, сложнее не потому, что их мало, а потому что они дорогие. В этих районах многие собственники специализируются на сдаче квартир студентам. И ценники здесь значительно выше средних по рынку. Например, если средняя арендная ставка по Москве составляет около 40 тыс. руб. за однокомнатную квартиру, то рядом с вузами даже старые квартиры с бабушкиным ремонтом будут стоить не менее 50 тыс. руб.
«Студенты часто заинтересованы в квартирах на окраинах, но вдоль нужной им ветки метро, чтобы без пересадок добираться до вуза. Также нередко они рассматривают Новую Москву, где цены ниже, чем в старых границах города», — подчеркнула Полякова. По ее словам, в настоящее время сохраняется острый дефицит квартир экономкласса во всех районах Москвы. За недорогим жильем, образно говоря, арендаторы выстраиваются в очередь. Как только сравнительно дешевая и ликвидная квартира появляется в рекламе, она сразу привлекает к себе внимание и сдается буквально за часы. Соответственно, все подобные предложения разбираются быстро и не успевают накапливаться в экспозиции. «Быстрее всего сдаются квартиры в удаленных от центра районах (поскольку жилье здесь дешевле, чем в престижных локациях), где в пешей доступности от дома есть станция метро или МЦК», — добавила аналитик.
По оценке Жуковой, в минувшем июне в Москве в экспозиции находилось 25,7 тыс. объектов, что на 5% больше, чем месяцем ранее. Рост объема предложения продолжается с начала года и прибавил за первое полугодие 20%. Однако, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, совокупность предложения на треть ниже.
В этих условиях рассчитывать на скидки владельцев квартир не приходится. Традиционно самые высокие арендные ставки в престижных районах с самым дорогим жилфондом — преимущественно в ЦАО (Хамовники, Арбат, Якиманка, Пресненский, Тверской, Замоскворечье).
Как сообщила «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, средняя стоимость однокомнатной квартиры для Москвы в ее старых границах начинается от 35 тыс. руб. — за эти деньги можно снять квартиру площадью 31-33 кв. м, как правило, в пятиэтажке, в старом фонде, в неудачной транспортной доступности. «Но даже таких вариантов в предложении сегодня единицы. Сейчас есть в экспозиции можно найти жилье от 39 тыс. руб. и дороже. Поэтому поступившему в вуз абитуриенту, то есть первокурснику, который собирается снимать квартиру, имеет смысл сделать это как можно быстрее», — отметила аналитик.
По мнению Дымовой, топ дешевых районов начинается с Западного и Восточного Бирюлева, с Зябликова и Орехово-Борисова. Также всегда лидируют по доступности районы Гольяново, Щелковский и Ярославский. Кстати говоря, в последнем расположено достаточно много хороших вузов и, с учетом того, что здесь не очень хорошо развита транспортная доступность, в этих локациях можно найти достаточно много арендных квартир в ценовом диапазоне около 40 тыс. руб. Далее по списку идут уже Вешняки и Перово. В рейтинге низких цен отсутствуют районы севера и северо-запада Москвы. В топ попал только Ярославский, который находится на северо-востоке. Что же касается Тушино — здесь можно найти буквально единичные варианты недорогих лотов, этот район замыкает список, тут аренда начинается от 40 тыс. руб.
«С учетом достаточно небольшого объёма предложения, который может остаться к началу делового сезона, многим студентам, то есть потенциальным арендаторам, придется изменить круг поиска и сместить его на Московскую область или на ближайшие города-спутники Москвы и на Новую Москву», — заключила аналитик.
«Общая деловая активность, которая растет с августа, дополнительно подстегнет и без того высокий спрос в сегменте аренды, и цены увеличатся еще на 5–10%», — полагает экономист. Пик ажиотажа на московском рынке аренды традиционно наступает в конце августа – начале сентября, когда студенты возвращаются в город к началу учебного года и начинается деловой сезон. В этот период спрос на аренду жилья значительно возрастает, что приводит к росту арендных ставок. По прогнозу, средние арендные ставки в этот период могут подскочить на 4-5%, но в условиях высокого спроса и ограниченного предложения возможны и более значительные скачки, до 15%, как это уже было в предыдущие годы.
ТОП-10 районов Москвы с наибольшим подорожанием аренды однокомнатных квартир, руб. в месяц
Район Округ Средн. ставка Динамика за II кв.
1 Арбат ЦАО 110 000 +29,4%
2 Красносельский ВАО 80 000 +23,1%
3 Печатники ЮВАО 50 000 +19%
4 Крылатское ЗАО 65 000 +16,4%
5 Ховрино САО 57 000 +14%
6 Ивановское ВАО 45 100 +12,8%
7 Якиманка ЦАО 100 000 +11,3%
8 Нагорный ЮАО 70 000 +11,1%
9 Орехово-Борисово Сев. ЮАО 50 000 +11,1%
10 Хорошево-Мневники СЗАО 82 953 +10,6%
Источник: «Яндекс Аренда».
ТОП-10 дешевых квартир в старой Москве (без ЗелАО), руб. в месяц
№ Район Округ Площадь жилья Плата за месяц
1 Бирюлево Вост., ул. Донбасская, ЮАО студия, 16 кв. м 30 000
2 Лосиноостровский, ул.Коминтерна, СВАО 1-комн., 33 кв. м 30 000
3 Коптево, бул. Матроса Железняка, САО 1-комн., 36 кв. м 35 000
4 Текстильщики, 8-я ул. Текстильщиков, ЮВАО 1-комн., 45 кв. м 35 000
5 Ярославский, Ярославское шоссе, СВАО 1-комн., 40 кв. м 35 000
6 Соколиная гора, пр-т Буденного ВАО 1-комн., 24 кв. м 35 000
7 Бирюлево Вост., ул. Лебедянская ЮАО 1-комн., 39 кв. м 37 000
8 Зябликово, ул. Кустанайская, ЮАО 1-комн., 35 кв. м 37 000
9 Бирюлево Вост., ул. Бирюлевская, ЮАО 1-комн., 37 кв. м 38 000
10 Южное Бутово, ул. Южнобутовская, ЮЗАО 1-комн., 40 кв. м 40 000
Источник: «ИНКОМ-Недвижимость» .
