В начале октября на столичном рынке новостроек набрал силу новый тренд – все больше граждан предпочитают покупать новое жилье в рассрочку. В условиях высокой ключевой ставки ЦБ и, соответственно, дорогих жилищных кредитов беспроцентная оплата по частям является не только выгодной альтернативой ипотеке, но и проверенным инструментом для инвестиций.
На первичном столичном рынке жилья доля сделок с рассрочкой стабильно растет на протяжении нескольких месяцев подряд. «В мае в структуре сделок по ДДУ на рынке новостроек бизнес- и премиум-класса Москвы она составляла 18%», – сообщил «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. В июне, когда наблюдался ажиотажный спрос на первичное жилье накануне сворачивания и ужесточения льготных госпрограмм, по его оценке, показатель просел до 11%. Однако к августу доля рассрочек выросла более чем в три раза – до 35%.
«Популярность рассрочки связана с существенным снижением активности ипотечных заемщиков на фоне роста ключевой ставки, прекращения действия льготной и IT-ипотеки в Москве, изменения параметров семейной ипотеки. Вместе с тем все больше клиентов осознают преимущества этого финансового инструмента», – сообщил аналитик.
По словам директора департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светланы Бардиной, зачастую при покупке жилья даже в беспроцентную рассрочку происходит удорожание лота. Однако в некоторых проектах, в том числе в строящемся сверхвысоком небоскребе в «Москва-Сити», этого не происходит, стоимость остается фиксированной. Рассрочка позволяет минимизировать расходы и при этом увеличить доходность средств. Такое вложение можно комбинировать с депозитом: после внесения первого взноса, остаток средств хранить в банке.
Программы рассрочки есть во всех сегментах первичного рынка Москвы, говорят специалисты. Однако в массовом сегменте эта опция наименее востребована. Дело в том, что покупатели новых «квадратов» комфорт-класса обычно выбирают ипотечные займы, где не нужно вносить значительные средства для погашения большей части стоимости квартиры в сжатый период (1-3 года). Рассрочки зачастую подразумевают большой первоначальный взнос и регулярные ежемесячные или ежеквартальные платежи выше, чем по жилищным кредитам. Поэтому даже в условиях высокой ключевой ставки Банка России покупатели в массовом сегменте обычно выбирают ипотеку.
В проектах бизнес- и премиум-класса рассрочка, напротив, пользуется стабильно высоким спросом. Так, по данным Сырцова, на первичном рынке бизнес-класса «старой» Москвы представлено 139 проектов от 59 девелоперов. При этом программы рассрочки работают в 104 комплексах от 40 застройщиков. Таким образом, доля новостроек с этим маркетинговым инструментом в бизнес-сегменте составляет 75%.
Исключительно платные рассрочки встречаются только в 8 проектах бизнес-класса. В остальных 96 есть беспроцентные рассрочки. Хотя порой на них накладываются ограничения. К примеру, в рамках одной из программ первые шесть месяцев проценты по рассрочке не взимаются, остальные шесть месяцев проценты рассчитываются по ставке ЦБ РФ.
Рассрочка без первоначального взноса зафиксирована всего в одном проекте бизнес-класса. Еще в одной новостройке этого сегмента первый взнос составляет 5%. Вместе с тем, в зависимости от условий программы (продолжительность, частота платежей), первоначальный взнос колеблется в диапазоне от 20% до 50%.
Максимальная продолжительность действия рассрочки в комплексах бизнес-класса – 8 лет с первоначальным взносом 90%. Добавим, что в четырех готовых новостройках бизнес-класса работает программа беспроцентной рассрочки, хотя обычно девелоперы завершают ее перед вводом дома в эксплуатацию.
«Важное преимущество рассрочек, о котором не все знают – возможность через 1-3 года оформить ипотеку на остаток», – отметила директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. Таким образом, клиент имеет возможность зафиксировать стоимость квартиры на старте продаж, ограничиться сравнительно небольшими платежами в первые годы выплат, а затем взять ипотеку по выгодной ставке. Ведь экстремально высокая ключевая ставка ЦБ будет не всегда. «Самый редкий и максимально удобный финансовый продукт на первичном рынке бизнес-класса – длительная отсрочка платежа. Такой инструмент внедрен всего в трех проектах, где можно взять отложенный платеж на 12 месяцев», – добавила эксперт.
На первичном рынке премиум-класса столицы программы рассрочки действуют в 39 комплексах от 28 застройщиков. Учитывая, что в премиальном сегменте представлен 61 проект от 44 девелоперов, доля новостроек с этой финансовой опцией составляет 64%, что на 11 п.п. меньше, чем в бизнес-классе.
Платные рассрочки встречаются в 8 проектах премиум-класса. Ставка по ним достигает 19%. В 31 премиальной новостройке есть беспроцентные рассрочки. Как и в бизнес-классе, размер первого взноса в премиум-классе варьируется в среднем от 20% до 50%. При этом минимальный первоначальный взнос по рассрочке на рынке проектов премиум-класса составляет 5% – установлен в одном проекте. Максимальная продолжительность действия рассрочки в премиальных комплексах – 4,5 года (до ввода проекта в 2029 году).
В элитном сегменте рассрочки также весьма популярны. Однако параметры, как правило, индивидуально согласовываются с каждым клиентом. Поэтому составить общую картину достаточно сложно.
«Некоторые девелоперы в знак лояльности клиентам сохраняют дисконт на ограниченный пул лотов при оформлении рассрочки. Это делает опцию еще более выгодной», – подчеркнула Светлана Бардина.
