В минувшем октябре по национальному рынку вторичного жилья прокатилась очередная волна снижения цен. По мнению экспертов, рынок вторички находится в руках покупателей, которые заняли выжидательную позицию и требуют скидок. Однако далеко не все продавцы из-за завышенных ожиданий относительно цены готовы им пойти навстречу. Поэтому большинство сделок приходится на альтернативные цепочки.
Минувший октябрь года вторичный рынок жилья прожил в достаточно спокойном режиме. Как рассказал «МК» управляющий директор «МИЭЛЬ» «Сущевский» Александр Москатов, он оставался под давлением высокой ключевой ставки. Спрос относительно прошлого года снизился на 25–30%. Тренд на коррекцию цены вниз начинает набирать силу. Покупатели заняли выжидательную позицию. Да и продавцы не торопятся расставаться со своими «бетонными» вложениями. Безусловно, на рынке всегда есть люди, которым необходимо решить свой жилищный вопрос здесь и сейчас.
По словам эксперта, покупатели сегодня торгуются. Торг существует почти при каждой сделке и варьируется от 3 до 5%. И чаще всего торг абсолютно обоснован. Продавцы сегодня находятся все-таки в конкуренции между собой.
«В основном с высоким дисконтом реализуются квартиры, где собственники заинтересованы в срочной продаже, например, если хотят успеть приобрести квартиру по семейной ипотеке и переживают за риски новых изменений ее условий», — сообщил «МК» директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. С его слов, доля квартир с дисконтом растет, как и разница в уровне самих скидок от собственников. Часть же вообще не готовы к торгу и предпочитают сдавать свои квартиры до того, как найдут покупателей.
На национальный рынок вторички влияют несколько факторов, считает Москатов. Во-первых — деньги, и они у населения есть. Второй фактор — высокая ключевая ставка создала на рынке ситуацию двойного удара по спросу: ипотека стала запредельно дорогой (27% — это очень много) и одновременно с этим — ставки по депозитам, которые стали очень привлекательными для потенциальных покупателей. Это создает ситуацию, при которой многие покупатели приняли решение «посидеть в депозитах» и подзаработать денег.
«На данный момент мы видим на агрегаторах недвижимости определенную корректировку цен», — отметила «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. С ее слов, есть объекты, которые по сроку экспозиции превышают стандартный период, который у специалистов оценивается в среднем в пределах 40–45 дней. В основном это те объекты, которые изначально были переоценены. Можно сказать, что потенциально у продавца на вторичном рынке сегодня есть завышенные ожидания относительно цены. С учетом того, что ипотека сегодня стала действительно недоступной в той роли, в которой она ранее использовалась на вторичном рынке, многие покупатели стали достаточно избирательны и приобретают объекты сейчас, конечно, преимущественно для жизни.
Также, по оценке Дымовой, снова становятся популярными варианты с альтернативами. Такой давно забытый тренд, как альтернативные цепочки, снова начинает развиваться. Причем эти цепочки могут быть достаточно длинными — до 5–7 квартир в сделке. «В перспективе, если рыночная ситуация будет развиваться в таком же направлении, эти цепочки могут быть еще длиннее, как в нулевых годах, когда мы складывали по 20–25 квартир в цепочках», — полагает Дымова. Чем обусловлено возникновение таких цепочек? Варианта два: либо дело в том, что старт обычно происходит с самой дешевой квартиры и далее идут минимальные доплаты в районе 2–3 млн руб. по каждому звену, либо это стандартные разъезды.
Покупателей сегодня действительно мало, потому что рыночная ипотека стала фактически недоступна в том виде, в котором она использовалась. Ранее аналитики зафиксировали следующее применение ипотеки на вторичной недвижимости — люди брали минимальный первоначальный взнос. Сегодняшняя ипотека на вторичном рынке выглядит как доплата, то есть суммы, которые берутся в кредит обычно составляют не более 3–5 млн руб. То есть люди выбирают суммы, чтобы ежемесячный платеж не перегружал семейный бюджет.
Интересная ситуация сложилась в Москве, самом крупном и самом ликвидном локальном рынке. Как отметил директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома, в октябре в столице накопился нереализованный спрос. Но по причине дороговизны ипотечных кредитов и жилья он не может быть удовлетворен полностью. Тем не менее количество сделок в октябре увеличилось на 15% от значений сентября. Рост активности рынка в октябре объясняется окончанием сезона отпусков, накоплением нереализованного спроса — люди нуждаются в решении жилищного вопроса, а также перетоком покупателей из сегмента новостроек во вторичный. По его оценкам, речь идет о примерно 10% клиентов — рыночная ипотека слишком дорогая, лимиты по «Семейной ипотеке» ограничены, стоимость первичного жилья существенно выше. По данным Шломы, средняя цена 1 кв. м на первичном рынке старой Москвы составляет 418,6 тыс. руб., на вторичном — 285,5 тыс. руб. Среднестатистическая квартира в новостройке старой Москвы стоит 22,24 млн руб., на вторичке — 14,83 млн руб. Больше всего за месяц выросли средние цены в районе Дорогомилово (см. таблицу).
По мнению Зайцева, появление квартир с хорошим дисконтом, где собственники заинтересованы в срочной продаже, привлекает на рынок тех, кто планирует вложить свои сбережения в недвижимость, чтобы защитить от инфляции на долгий срок. Скорее всего, до конца текущего года спрос будет сохраняться на нынешних уровнях. «Доля квартир, реализуемых с дисконтом, будет расти, особенно к концу года, поскольку в 2025 году все опасаются ужесточений требований выдачи ипотеки с началом действия новых ипотечных стандартов. В октябре объем предложения на вторичном рынке жилья в России снизился еще на 3,3%. В основном из-за отсутствия притока новых квартир в продаже. Часть россиян понимают, что в нынешних условиях у них пока нет альтернатив для улучшения жилищных условий, и торопятся выставлять свои объекты на продажу», — добавил Зайцев.
Юлия Дымова, не разделяя оптимистичных прогнозов, уверена, что в ближайшее время на вторичном рынке будут преобладать альтернативные сделки. В сегодняшней ситуации многих потенциальных покупателей квартир волнует вопрос — приобретать или подождать? «Мы всегда говорим о том, что лучшее время для покупки — это сейчас. Не стоит ждать, потому что потом либо не будет того объекта, который вам понравился, либо он будет реализовываться за другие деньги», — заключила аналитик.
