Заоблачные цены на новостройки, взлетевшие в результате безадресных масштабных программ льготной ипотеки, привели к серьезных искажениям на российском рынке недвижимости. Сегодня в большинстве крупных городов страны покупка квартиры под цели сдачи в аренду на вторичном рынке разумнее и выгоднее, чем приобретение новостройки. В каких городах страны самый выгодный арендный бизнес?
В этом году на национальном рынке аренды жилья зафиксирован аномально высокий спрос. Помимо старых причин – приезда в крупные города гастарбайтеров и студентов – этой осенью тарифы толкает вверх новый мощный фактор – из-за окончания льготной ипотеки жилищные ссуды стали недоступны для большинства граждан. В результате сотни тысяч семей, которые могли бы стать собственниками, вынуждены искать съемные «квадраты». Собственники квартир, которые из-за заградительных ипотечных ставок не могут их продать, также становятся арендодателями, что неминуемо повышает цены.
В результате для частных инвесторов на вторичном рынке жилья открылось окно возможностей. В сентябре самая высокая доходность квартир оказалась в Ижевске, где она составляет 8,7%, а окупается жилье за 11 с половиной лет. К такому выводу пришел генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко, который вместе с коллегами определили доходности и окупаемости жилых помещений в 70 крупнейших городах страны. При анализе использовалась средняя цена квартиры на вторичном рынке недвижимости, а также средние ставки аренды. Предполагалось, что квартира сдается без простоев. Расходы на ремонт, коммуналку, налоги в расчет не принимались.
Как пояснил эксперт, с начала года средняя доходность выросла на 0,7 процентных пункта, а окупаемость снизилась на 2,1 года. Это произошло потому, что арендная плата из-за высокого спроса и низкого предложения росла быстрее, чем цена недвижимости на вторичном рынке. И теперь арендный бизнес стал немного выгоднее.
Высокие показатели доходности для инвесторов также выявлены в Череповце (8,6% и 11,6 года), Астрахани (8,5% и 11,7 года), Нижнем Тагиле (8,1% и 12,3 года), Кургане (8,1% и 12,4 года), Магнитогорске (8% и 12,4 года), Мурманске (8% и 12,6 года), Оренбурге (7,9% и 12,7 года), Челябинске (7,8% и 12,8 года) и Липецке (7,7% и 13 лет).
Наименьшую выгоду принесут квартиры в Белгороде: там они дают всего 3,9% доходности, а окупаться будут 25,6 года. Точно такие же показатели и у Москвы. Ненамного лучше показатели у Севастополя (4,3% и 23,2 года), Сочи (5,2% и 19,4 года), Владивостока (5,2% и 19,1 года), Санкт-Петербурга (5,3% и 18,8 года), Симферополя (5,3% и 18,7 года), Московской области (5,5% и 18,3 года), Набережных Челнов (5,5% и 18,1 года) и Махачкалы (5,6% и 17,8 года).
По мнению Луценко, покупка квартиры под цели сдачи в аренду на вторичном рынке разумнее, чем приобретение новостройки. Потому что покупная цена ее меньше, а арендная плата ненамного ниже, чем в новом доме. В среднем по стране доходность новостройки составляет 5,4%, а окупаемость – 18,6 года. А квартиры на «вторичке» в среднем по РФ приносят своим владельцам 6,3% годовых и окупаются за 15,8 года.
