На вторичном рынке жилой недвижимости московского региона сместился спрос. Из-за «перегретых» цен на столичные квартиры, особенно внутри МКАД, многие москвичи и жители других регионов, желающих улучшить жилищные условия, передумали покупать «квадраты» в Москве и обратили внимание на подмосковные города. Куда пойдут дальше цены на вторичку в Мособласти, выяснил «МК».
«Главный тренд первого квартала — в Подмосковье спрос от малогабаритных квартир смещается в сторону более просторных по площади», — сообщил «МК» ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов. По его словам, на фоне дорогой ипотеки граждане на вторичном рынке, в основном, покупают не стартовое жилье, а улучшают жилищные условия. Им не требуется большая сумма заёмных средств или они находятся в процессе продажи своей недвижимости и берут ипотеку на короткий срок. В итоге и в первом, и во втором случаях переплата у них не сильно высокая.
Инвесторов на вторичном рынке немного. По оценке генерального директора портала «Мир квартир» Павла Луценко, сегодня доходность квартиры в Мособласти в среднем составляет 5,5% годовых и окупается за 18 лет.
По оценке риэлторов, порядка 50% сделок — покупка студий и «однушек». Интерес есть как к старому, так и к новому жилому фонду.
Еще один важный тренд — идет массовая переориентация потребителей, планировавших приобрести жилье в столице, на Подмосковье, — отметила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. По ее данным, к марту 2024 г. уже порядка 20% покупателей «вторички» изменили свое решение о приобретении лота в Москве и начали рассматривать варианты в Московской области, чаще всего в ее ближайших округах — не более 20 км от столицы. Эта тенденция наметилась еще в конце 2023 г., а с начала 2024 г. продолжила набирать обороты. Причина — высокие ипотечные ставки на жилье от собственника, достигающие 17–18%, заградительные ежемесячные платежи, часто превышающие 100 тыс. руб. и даже 200 тыс. руб.
Подавляющее большинство покупателей — молодежь в возрасте до 35 лет, — рассказала «МК» Мищенко. По ее словам, люди постарше не всегда готовы переориентироваться на область и чаще ищут альтернативные варианты приобретения жилья в столице. Молодое поколение выбирает Подмосковье, так как понимает, что достаточного «московского бюджета» пока нет, а условия по ипотеке в будущем, скорее всего, изменятся, ровно как индивидуальная жизненная и финансовая ситуации. А значит, областную квартиру спустя время можно продать и купить лот уже в столице.
Среди параметров, на которые больше всего обращают внимание покупатели вторичного жилья в Московской области, — транспортная доступность: близость станций электропоездов, автобусных остановок, с которых можно с удобством и за относительно недолгое время добраться на работу в Москву. Второй фактор — вид из окна. Основное требование клиентов, которые обращаются за подбором квартиры в области, — «Главное, чтобы не с видом на трассу». В целом покупатели не против приобретения жилья недалеко от дороги, но в приоритете вид из окна должен быть во внутренний дворик, на местный парк, водоем и т. д.
Продавцы всегда отдают предпочтение покупателям с живыми деньгами, особенно сейчас, когда квартиру стало продать труднее. Как полагает Александр Иванов, основной мотив для торга — снижающаяся покупательская активность. Конкуренция между продавцами растет, покупатели смотрят больше объектов, и это вынуждает собственников более активно торговаться, чтоб ускорить продажу.
По словам Елены Мищенко, стандартная скидка составляет 50 тыс. руб. Эту сумму готов уступить почти каждый собственник, но на больший торг идут немногие продавцы. Лишь порядка 15% снижают стоимость на 100-200 тыс. руб. Такая низкая доля объясняется тем, что в процентном соотношении те же 200 тысяч против стоимости квартиры — это серьезная и ощутимая сумма.
Конечно, в первую очередь, стоимость вторичных квартир зависит от локации. Например, в Люберцах (5 км от МКАД) однокомнатная квартира с хорошим ремонтом площадью от 30 до 40 кв. м обойдется в 7-8 млн руб. В Томилино ценник на аналогичный лот уже ниже — 6–7 млн руб.
В 1 квартале цена вторички в Московской области выросла на 0,8%, а предложение упало на 3,5%, «квадрат» сейчас стоит 151 092 руб., средняя квартира – 7 869 069 руб., отметил Луценко. Спрос в этом году ниже, чем в начале прошлого, т. к. цены выросли еще больше, а процент по ипотеке стал заградительным. Предложение в 30 км от МКАД отличается по цене от тех объектов, что находятся рядом с Москвой. Цена может быть ниже на 30-50%.
По расчетам руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, в начале этой весны наиболее доступное жилье на вторичном рынке Московской области предлагается в Шатуре и Рошале (в среднем 76 195 руб. за кв. м, что на 0,7% ниже, чем месяц назад), в Кашире и Ожерелье (79 430 руб., +1,4% за месяц), в Егорьевске и Куровском (84 180 рублей за кв. м +1,2%).
В число наиболее доступных подмосковных городов вошел также Волоколамск со средней стоимостью жилого метра 85 560 руб. (+1,5% за месяц, см. таблицу). Далее следуют Воскресенск, Орехово-Зуево, Павловский Посад, Можайск, Руза, Тучково, Серпухов, Михнево, Электросталь и Электроугли. 1 «квадрат» жилья в этих городах обойдется дешевле, чем в среднем по области. По итогам февраля 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Подмосковье стоит 154 635 руб. в среднем (+0,2% за месяц).
Подмосковные города с минимальной средней ценой 1 кв. м жилья
№ Район Цена, руб.
1 Шатура, Рошаль 76 740
2 Кашира, Ожерелье 78 370
3 Егорьевск, Куровское 83 175
4 Волоколамск 84 300
5 Воскресенск 86 370
6 Орехово-Зуево, Павловский Посад 95 920
7 Можайск, Руза, Тучково 98 870
8 Серпухов 102 125
9 Электросталь, Электроугли 102 500
10 Ногинск, Черноголовка 102 900
11 Михнево 103 000
По данным IRN.RU
«Сегодня жилье в московском регионе сильно переоценено, особенно внутри МКАД. Поэтому спрос перетекает в Подмосковье, где по цене столичной студии семья может позволить себе относительно просторную квартиру. И этот факт пока и придерживает стоимость метра в области, не давая ценам отползти назад», — подчеркнул Репченко.
По прогнозу Мищенко, в течение следующих двух-трех месяцев цены на вторичное жилье в области скорректируются в сторону снижения. В среднем стоимость упадет на 5-10% в зависимости от локации. Скажется сезонность. Летом спрос на недвижимость сокращается, и многие собственники снижают цену, чтобы быстрее продать объект и решить свои финансовые вопросы. Конечно, есть и те, кто не торопится и готов отложить реализацию до осени. Такие продавцы снимают объявления с продажи, чтобы не продешевить в период низкого спроса.
Как полагает Луценко, цены в ближайшие месяцы будут медленно подрастать, подтягиваясь к уровню первички. Но после отмены основной льготной ипотечной программы (с 1 июля 2024 года. – Ред.) рост может остановиться и даже начаться коррекция. Это, по его мнению, многое будет зависеть от того, как поведут себя цены на новостройки: будут ли застройщики снижать их или будут ждать. «В любом случае резкого обвала цен в этом году ждать не стоит», — заключил эксперт.
