Квартиры обанкротившихся заемщиков могут продаваться на приставных и банкротных торгах, рассказал «Известиям» финансовый эксперт, руководитель ГК «Содействие» Алексей Лашко. При этом он отметил, что существуют риски, с которыми могут столкнуться решившие инвестировать в такие объекты.
Как объяснил Лашко, если заемщик не платит платежи по ипотеке, на 90-й день кредитор вправе выставить ему претензию, а на 120-й день выйти с требованием о полной досрочной оплате долга. При этом проценты и штрафы по договору будут начисляться вплоть до всей уплаты долга.
Банк, в пользу которого суд вынес решение, направляет исполнительный лист приставам. В нем указана взыскиваемая сумма, а также обозначено, на какой объект необходимо наложить взыскание. После этого пристав возбуждает исполнительное производство, описывает объект, выставляет на приставские торги, объяснил Лашко.
«И такие торги проходят обычно по цене оценки. Причем оценка бывает двух видов: та, которая есть у банка, договорная, и та, которая была предоставлена заемщиком, когда он получал ипотеку». Некоторые юридически подкованные заемщики несут новую оценку (учитывающую, например, ремонт). И судья решает, по какой оценочной стоимости объект будет выставлен на торги. Даже если заемщик оспаривает это решение, идет во вторую инстанцию, кредитор в конце концов получает исполнительный лист», — сказал эксперт.
По его словам, процедура может занимать от двух до трех лет.
Почему россияне продолжают оформлять жилищные кредиты, несмотря на ужесточение условий
В случае если первые торги по цене оценки прошли безрезультатно, назначаются вторые. При этом указанная в исполнительном листе стоимость падает на 10%, рассказал Лашко.
«Участники на аукционе предлагают свою цену по принципу «кто больше, тот победил». Обычно такие торги заканчиваются на уровне минус 20% от рыночной стоимости объекта», — рассказал он.
Эксперт подчеркнул, что в результате покупается только помещение. Обанкротившийся заемщик, например, может сломать сантехнику, снести капитальные стены, оторвать обои.
Говоря о банкротных торгах, Лашко объяснил, что они проводятся, когда гражданин не может заплатить по ипотеке, но кроме нее есть другие кредиторы, без залога, например микрофинансовые организации (МФО).
«Обычно вторые и возбуждают дело о банкротстве, чтобы дотянуться до залогового объекта», — уточнил он, приведя в пример ситуацию, в которой МФО может подать на банкротство, если долг заемщика составляет больше 500 тыс. рублей.
В итоге ипотечная квартира попадает в активы кредитора, которые будут проданы на торгах. При этом схема покупки такой квартиры аналогична приобретению недвижимости на приставных торгах.
При этом Лашко обратил внимание, что купившего квартиру могут ждать подводные камни. Например, новому владельце потребуется зарегистрировать право собственности, однако он может столкнуться с тем, что на недвижимости наложены аресты. Так, ждать до момента регистрации можно полгода.
«Еще момент — документы могут быть изъяты судом для расследования по уголовному делу», — добавил эксперт.
Кроме того, заемщик может быть прописан в квартире долгое время даже после продажи недвижимости на торгах.
«Но вот у вас есть решение. Берете приставов, полицию, заходите в квартиру, ждете, когда заемщик уйдет, бьетесь за свое имущество. Делаете генуборку, ремонт. Итог — вы потратили кучу нервов, денег, времени. Когда решите продать, сделав ремонт, можете попасть на фазу спада цены. А покупали объект на фазе роста. В результате ничего не заработаете. И с дисконтом объект не продадите. А если продадите, то нужно еще и НДФЛ уплатить с дохода, который скушает прилично денег», — сказал эксперт.
Какие способы привлечения клиентов придумывают застройщики и банки
В итоге инвестор может столкнуться с множеством рисков, для урегулирования которых нужны будут дополнительные деньги и время.
«Нужно быть к этому готовыми. А еще лучше — считать доходность и сравнивать с альтернативными способами инвестирования. Вдруг те же облигации будут выгоднее», — заключил Лашко.
Накануне, 7 апреля, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев в разговоре с Lenta.Ru выразил мнение, что стоимость жилья на вторичном рынке будет снижаться.
29 марта в СК «Росгосстрах» рассказали «Известиям», о каких квартирах мечтают россияне. Так, 48% респондентов хотят недвижимость в элитном жилом комплексе, 28% — в качественной новостройке, а 10% — в историческом здании.
