Автор — Елисеева Евгения Николаевна
к.э.н., доцент
Департамента отраслевых рынков
Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации
Автор — Шаркова Антонина Васильевна
профессор д.э.н.
руководитель департамента отраслевых рынков
Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации
Современные тенденции характеризуются тем, что все большее количество людей начинают задумываться о сохранении денежных средств и планомерном получении стабильного дохода. Вследствие этого широкое распространение получили инвестиции в строящуюся недвижимость, такую как квартиры, однако паркинги и гаражи не менее популярны среди инвесторов. Сначала, попробуем разобраться в плюсах и минусах инвестирования в паркинги.
Паркинг. Паркинг — здание или помещение, предназначенное для стоянки большого количества автомобилей, не приспособленное для ремонта, хранения запчастей и принадлежностей. Существует несколько классификаций паркинга: а) по характеру помещения выделяют: стандартные (автомобили размещаются внутри обычного помещения); подземные (автомобили заезжают в подземное помещение); многоуровневые (в подземном или стандартном паркинге несколько этажей или они совмещены); б) по доступности пользования выделяют: открытые (здесь редко можно арендовать машину-место или выкупить его); закрытые. Получая выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), получают право собственности на какое-либо машина-место.
Парковочные места в качестве объекта для капиталовложений обладают большими достоинствами:
а) количество автомобилей растет стремительнее, чем численность населения;
б) машиноместа являются доступнее по стоимости, в отличие от других объектов недвижимости;
в) парковки не требуют дорогого обслуживания;
г) оформление документов при покупке и продаже парковок занимает меньше времени в отличие от процедуры передачи прав собственности на жилой объект.
Есть у таких инвестиций и слабые стороны:
а) использование парковочных мест зависимость от деловой активности населения;
б) парковочное место может быть расположено в неудобном месте.
Спрос на машиноместо в России можно представить следующим образом: 58% составляют подземные парковки, 33% составляют многоуровневые парковки, 4% открытые парковки, 5% крытые парковки.
Следовательно, для расчета целесообразности инвестирования в паркинг будем рассматривать подземные парковки, имеющие наибольший удельный вес среди других видов машиномест.
Теперь же, разберем возможные способы получения дохода из инвестиции в паркинг: дальнейшая перепродажа; сдача в аренду. Данная инвестиция наиболее актуальна в крупных городах, ввиду недостатка парковочных мест для автотранспорта. Наиболее привлекательными объектами для инвестиций могут быть паркинги, находящиеся в строящихся жилых комплексах и бизнес-центрах. Доходность инвестирования в паркинг представлена в таблицах 1, 2[1] (представлены средние цены на рынке):
Таблица 1- Результаты инвестирования процесса перепродажи машиномест
Источник: ЦИАН: рынок недвижимости.Источник: ЦИАН: рынок недвижимости.
Таблица 2- Результаты инвестирования процесса перепродажи машиномест
Риск инвестиций с правовой стороны довольно низок, так как, как правило, все паркинги уже оформлены юридически, даже если они еще только на этапе строительств, а вот риск инвестиций, связанный с ошибкой выбора паркинга, присутствует, но он не будет существенным, если правильно выбрать паркинг для инвестирования с учетом возможного будущего спроса.
Полностью изучив особенности рынка паркинга, теперь перейдем к расчету выгодности инвестирования в него. Капитальные расходы: по данным исследования «Авито Недвижимость» средняя стоимость места в подземном паркинге – 682 520 руб. Операционные и текущие издержки: по проведенному авторами бенчмаркингу, средние затраты коммунальных услуг в месяц – 1 841,75 руб. Операционный доход: по проведенному авторами бенчмаркингу, средняя доход, получаемый от сдачи машино-мест в аренду – 6 000 руб. Прогнозируемая стоимость продажи: по оценкам ГИБДД в Московской агломерации происходит ежегодное увеличение соотношения автомобилей на людей, так в 2018 году, эта цифра составила 400 машин на 1 000 жителей, а потому можно наблюдать тот, факт, что появляется все большее число людей, желающих поставить свои машин на парковку во дворах жилых домов, что у местных жителей вызывает недовольство, а потому способствует возникновению спроса на паркинг, продать по увеличенной стоимости, можно через 10-15 лет, в 1,3 раза (в самом пессимистичном случае) больше стоимости на 2021 год. Срок окупаемости: 165 месяц, следовательно, инвестиции в паркинг являются долгосрочным вложением. Чистая прибыль за 15лет – 953 808руб. Рентабельность проекта: — 194 %, а годовая доходность составила: 6,27 %.
Таким образом, инвестирование в паркинг является долгосрочным вложением на 15 лет с годовой доходностью 6,21%, что является чуть более высоким показателем, чем банковская процентная ставка, и примерно равная процентной ставке ценным бумагам типа ОФЗ. При достаточно высоком уровне необходимых инвестиций для входа, данный проект советуется вносить в инвестиционный портфель для его диверсификации, так как в случае роста цен на недвижимость, возможно получить куда большие прибыли, чем сулят те же ОФЗ.
Гараж. Гараж – это помещение для стоянки, а иногда и ремонта автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств. Как правило подобные строения могут быть: металлические, кирпичные, железобетонные.
Варианты получения прибыли: дальнейшая перепродажа, сдача в аренду для личного использования арендатором, сдача в аренду для коммерческого использования.
Данная инвестиция актуальна по всей стране, особенно в регионах с суровой зимой (Урал, Сибирь и Дальний Восток), так как водители желают держать свой транспорт в тепле и сухости, чтобы избежать лишних проблем с их автотранспортом. Хотелось бы также поговорить о возможной сдаче гаража в аренду не только для личных нужд арендатора, но и для коммерческого использования. Такими примерами могут являться переоброрудование гаражей в автомастерские, автомойки, склады и даже в бюджетные апартаменты (актуально на юге России).
Причины инвестирования в покупку и аренду гаражей следующие:
- высокий спрос вследствие увеличения количества автомобилей.
- цена и низкие расходы. Цена на гаражи варьируется от 100 до 800 тыс. руб. (в зависимости от региона и близости к центру)[2], а из вложений требуется только периодический ремонт, коммунальные расходы, кооперативный сбор и затраты на рекламу.
- быстрая окупаемость (в среднем 3-5 лет)
Главным минусом данного вложения является трудность выбора гаража, ведь необходимо учесть множество факторов, среди которых локация, состояние гаража, близость к домам, наличие коммунальных услуг (электричество, вода), смотровой ямы, погреба, стеллажей и инструментов. Любой из отсутствующих критериев понижает привлекательность гаража для арендатора. Также немаловажным является состояние гаража в строительном кооперативе, что освобождает от выплаты налогов (как в случае оформления ИП)[3] и гарантирует охрану.
Гараж можно использовать различных направлениях, а не только стоянки автомобилей. Можно хранить сезонные шины и колеса, велосипеды и мотоциклы (в таких случаях можно предоставлять аренду сразу нескольким людям). При наличии смотровой ямы возможна посуточная аренда для осмотра и ремонта автомобилей.
Однако, инвестируя в данный проект, необходимо понимать, что существуют огромные возможности потерять деньги. Риск инвестиций с правовой стороны является повышенным, так как некоторые гаражи могут не иметь юридического оформления, что в будущем может привести к их сносу, то есть к потере инвестиций. В данном вопросе стоит опираться на документы, а, если их не имеется, то попадает ли гараж под гаражную амнистию 2021 года. Если нет, то такая инвестиция несет очень высокий риск.
Полностью изучив особенности рынка гаражей, перейдем к расчету выгодности инвестирования в него. Капитальные расходы: по данным исследования «Авито Недвижимость» средняя стоимость места в подземном паркинге – 336 313 руб. Прогнозируемая стоимость продажи – столько же, сколько и при покупке, поскольку как показывают исследования, перепродать гараж за большую цену получается редко, а потом возьмем такую же цену – 336 313руб, однако при ликвидации государством гаража, при наличии всех необходимых документов, последнее выплатит компенсацию в 150 000 – 300 000 руб. (для дальнейших расчетов использовалась сумма 200 000 руб.). Срок окупаемости: не продавая гараж 72 месяца; необходимо выжить в этом столь рискованном бизнесе 29 месяцев, продав гараж, чтобы выйти в точку нулевой прибыли. Чистая прибыль за 15 лет – 946 893,9руб. Рентабельность проекта – за 15 лет (при большой удаче) – 15%.
Таким образом, инвестиции в гараж является по большой части также долгосрочным вложением, но более краткосрочным, чем в паркинг. За стойкую выдержку и потраченные усилия (высокий риск) инвестор получает значительные 15 %, что даже выше, чем средний показатель IRR на рынке ценных бумаг (акций).
Исходя из вышеизложенных данных, сделаем выводы. Гараж является более универсальным в использовании, чем паркинг. Однако подобные рискованные инвестиции подходят не для всех: имея значительные 15 %, которые, кстати, увеличиваются прямо пропорционально сроку владения актива, также обладают и высоким риском – подходят в большей степени для рисковых и умеренно-рисковых инвесторов. Нужно понимать, что при таком раскладе, есть возможность потерять все денежные средства, а потому необходимо прожить на данном рынке хотя бы 29 месяцев. Инвестируя же в более надежный актив – паркинг, такой рискованной возможности потерять свой актив не будет. Наряду с этим, если и принимать решение в пользу машиноместа, важно выбирать его в особо людном местах , чтобы облегчить поиск арендаторов/покупателей данного актива.
Список источников:
- Стратегия развития автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта Российской Федерации на период до 2030 года.
- ЦИАН – база недвижимости
- Drom.ru – “Гараж как вложение денег» https://www.drom.ru/info/misc/65984.html (Дата обращения 02.03.2022)
- Исследования «Авито Недвижимость»
- https://aif.ru/auto/support/chto_deshevle_i_vygodnee_pokupat_garazh_ili_mashino-mesto(Дата обращения 05.03.2022)
- https://realty.rbc.ru/news/5c9e11ed9a7947b579843167(Дата обращения 02.03.2022)
- https://journal.tinkoff.ru/garage-rent/(Дата обращения 09.03.2022)
[1] ЦИАН: рынок недвижимости.
[2] ЦИАН – база недвижимости.
[3] Drom.ru – “Гараж как вложение денег» https://www.drom.ru/info/misc/65984.html
www.otsenk.ru — управленческий учёт и оценка собственности, инвестиционный консалтинг, оспаривание кадастровой стоимости, судебная экспертиза, рецензирование судебных экспертиз
www.esm-invest.com — публикация научный статей, аналитических материалов и новостей
www.cepes-invest.com — сервис онлайн-оценки недвижимости АФОС
Подпишитесь на канал,чтобы не пропустить новые публикацииНе пропустите новыепубликации
