Исполнился год с начала проведения спецоперации на Украине. Масштабное событие отразилось на многих областях экономики России и, конечно, затронуло рынок недвижимости. Аналитики выяснили, в каких районах Москвы и области подешевели, а в каких — подорожали квартиры, и рассказали о предпочтениях покупателей в сложившейся ситуации.
По данным «Индикаторов рынка недвижимости», больше всего с 24 февраля 2022 года — на 2,7% — упали цены в Новой Москве — до 197 тысяч рублей в среднем за «квадрат». В «старых» границах столицы стоимость метра снизилась на 0,4% — до 252 тысяч, а вот в Подмосковье поднялась на 3,2% — до 151 тысячи рублей. С чем связаны эти тенденции?
В течение всего года цены на жилье в московском регионе метались вверх и вниз, напоминают аналитики.
В марте-апреле 2022-го средняя стоимость квадратного метра подскочила в московском регионе до 7% Ценовой всплеск — стандартная реакция на кризис. Россияне бросились спасать деньги, а продавцы недвижимости в ответ взвинтили цены.
Но уже в апреле спрос начал падать. К ноябрю жилье в Москве стоило примерно столько же, сколько в феврале до начала спецоперации. В декабре цены продолжили снижение, и только в начале 2023 года падение затормозилось.
— Рынок жилья в Новой Москве был перегрет еще до начала спецоперации, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Поэтому и весной 2022 года цены здесь подскочили меньше, чем в «старой» Москве и области, зато потом падали так же быстро, как внутри МКАД.
Вторичное жилье в Троицком и Новомосковском административных округах находится в основном в современных домах и стоит лишь немногим дешевле квартир в новостройках. При этом на него не распространяется льготная ипотека, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка,
— В «старой» Москве ценовой разрыв между старым и новым жильем значительно выше, чем в Новой, — более 70%, — продолжает Надежда Коркка. — Часть клиентов предпочитают вторичное жилье именно в силу его относительной доступности. Поэтому, несмотря на отсутствие господдержки, цены на старый фонд в столице упали незначительно.
Сильнее всего снижению стоимости квадратного метра по-прежнему сопротивляется область, куда еще в период пандемии стал перетекать спрос из переоцененной Москвы. Ощутимее всего — на 8,2% за год — подорожали квартиры в дальнем Подмосковье, что вполне объяснимо: из-за падения доходов покупатели, хочешь — не хочешь, уезжают все дальше от МКАДа.
— Жилье в Подмосковье подорожало прежде всего из-за выхода на рынок квартир от собственников в современных жилых комплексах, — комментирует эксперт. — Такие квартиры стоят гораздо дороже, чем жилье в домах советской эпохи. При этом с каждым годом, по мере освоения подмосковными девелоперами новых территорий, доля таких квартир на рынке растет, что и ведет к увеличению средних цен.
Квартиры в каких домах Москвы и области востребованы больше всего?
— Жилые комплексы 2010-х годов постройки, которые называют «новой вторичкой», остаются самыми популярными среди покупателей, — говорит Коркка — Квартиры в этих домах имеют эргономичные планировки (без маленьких кухонь, узких коридоров и прямоугольных комнат), а близлежащая территория зачастую хорошо благоустроена (детские и спортивные площадки, зеленые зоны). Если взять для примера Западный административный округ Москвы, однокомнатные квартиры в таких жилых комплексах стоят в среднем 11,5 миллиона рублей.
Уже несколько лет подряд растет востребованность «хрущевок». Это объясняется прежде всего тем, что многие клиенты рассчитывают на последующий переезд в современный дом в ходе реновации. К тому же архитекторы разработали удобные типовые проекты по перепланировке «однушек» в «хрущевках» и «брежневках» в модные студии. Средняя стоимость однокомнатных квартир в хрущевках Западного округа Москвы — 9,5 миллиона рублей.
Жилье, введенное в эксплуатацию в 1980-1990-е годы, привлекает покупателей сочетанием экономичности и долговечности. Очевидно, что эти дома способны прослужить еще не менее полувека, если вовремя проводить капитальный ремонт. Но они обладают низкой энергоэффективностью и невыразительной архитектурой, а квартиры в них зачастую имеют не очень удобные планировки. Однокомнатные квартиры в таких домах Западного округа продаются в среднем за 10 миллионов рублей.
Клиенты вторичного рынка редко приобретают «сталинки» из-за высокой стоимости и специфичности этого жилья. С одной стороны, квартиры в домах 1930-1950-х годов имеют ряд преимуществ: высокие потолки, толстые стены, большие окна, иногда — несколько санузлов. Но с другой — во многих «сталинках» встречаются пожароопасные деревянные перекрытия, на кухнях есть выступы для печного отопления, значительную часть площади квартир занимают нефункциональные коридоры, а в домах высотой до пяти этажей не предусмотрены лифты. Стоимость однокомнатных квартир в «сталинках» Западного округа колеблется от 10 до 18 миллионов рублей.
Что касается предпочтений по материалу постройки, покупатели любят монолитные дома — но они и самые дорогие. В «старой» Москве, по данным ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость «квадрата» в монолитных домах составляет 348 тысяч рублей, в Новой Москве — 213 тысяч, в области — 161 тысячу. «Панель» дешевле «кирпича» только в «старой» Москве (246 тысяч против 306 тысяч рублей). В Новой Москве и в области квадратный метр в панельных домах предлагается за 197 тысяч и за 131 тысячу рублей соответственно, в кирпичных — за 189 тысяч и за 130 тысяч рублей.
— Скидки в жилье экономкласса составляют в среднем 5–7%, но и базовая цена предложения продолжает уменьшаться, — констатирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
— Более качественное и современное, а значит, дорогое жилье дешевеет всегда медленнее, чем бюджетное. Но со временем дорогой сегмент всегда догоняет дешевый. Так что цены по-прежнему будут «смотреть» вниз, — заключает Олег Репченко.
