Во втором полугодии 2023 года, на фоне роста рыночных ставок по ипотеке и изменений условий по госпрограммам, спрос на квартиры в России критически ослаб. И неспроста. «МК» вместе с экспертами подсчитал, сколько должен получать человек, чтобы воспользоваться ипотекой разных видов, каким будет ежемесячный взнос и в какую сумму обойдется переплата за желанное «гнездышко».
Мы попросили экспертов привести разные примеры как по льготной ипотеке, так и по рыночной, как по Москве, так и по регионам. Срок ипотеки взяли щадящий, не большой и не маленький — 15 лет.
Специалист отдела ипотеки Whitewill Анастасия Шумилова рассказывает, что привлекательных ипотечных условий для россиян практически не осталось. В первом полугодии клиенты активно интересовались комбинированной ипотекой: часть кредита в пределах лимита (на тот момент — 12 миллионов рублей) можно было взять по госпрограмме и еще 18 миллионов — по рыночной ставке. Таким образом, кредит на 30 миллионов рублей можно было оформить по средней ставке в 11-12%. Сейчас комбинированной ипотеки нет, а лимит по госпрограмме для Москвы сокращен до 6 миллионов., что делает программу неинтересной для целевой аудитории сегментов «бизнес» и выше.
Рыночные ипотечные ставки стартуют с 17%. На таких условиях ипотеку берут клиенты, которые не хотят, например, вынимать полную стоимость квартиры из бизнеса и кредитуются, рассчитывая рефинансироваться после снижения ключевой ставки Центробанка.
— Сейчас есть три варианта ипотеки: стандартная, семейная и жилищный кредит, основанный на индивидуальных условиях застройщиков, — комментирует Анастасия Шумилова.
Первоначальный взнос по стандартной ставке — 20,1%. Например, стоимость квартиры составляет 30 миллионов рублей. На 15 лет ипотеку уже берут редко, могут взять на 20 лет, но чаще всего берут на 30 лет, говорит специалист. При ипотеке на 30 лет платеж в месяц составит 342 тысячи рублей. Переплата за 30 лет — 99 миллионов рублей.
Если ипотека оформляется на 20 лет, ежемесячный платеж составит 352 тысячи. Переплата — 60,7 миллионов. Зарплата должна быть в среднем в два раза выше, чем сумма платежа (при отсутствии кредитной нагрузки), то есть примерно 700 тысяч рублей. Сейчас ставка одинакова для новостроек и «вторички».
Для получения семейной ипотеки нужно одно из условий: двое детей до 18 лет; ребенок родился после 1 января 2018 года. По семейной ипотеке максимальная сумма кредита составляет 12 миллионов рублей. При стоимости квартиры 15 миллионов рублей получается следующее: первоначальный взнос — 3 миллиона, ставка — 6%. При сроке ипотеки на 30 лет переплата составит 14 миллионов рублей. Ежемесячный платеж — 72 тысячи рублей. Зарплата должна быть около 140 тысяч.
И третий вариант. У каждого застройщика есть свои льготные предложения. Но посчитать их «в среднем» по рынку не получится. Есть разные категории клиентов: работник по найму, собственник бизнеса, индивидуальный предприниматель, зарплатник. Условия для каждого – очень разные.
Управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов говорит, что средняя стоимость однокомнатной квартиры в московской новостройке — 16,1 миллиона рублей. Если квартира приобретается полностью на рыночных условиях (17-20% годовых), ежемесячный платеж достигнет минимум 182 тысяч рублей. Доход покупателя должен быть по меньшей мере 303 тысячи рублей.
Вторичные квартиры стоят в среднем в полтора раза дешевле. Следовательно, платеж по кредиту составит 121 тысячу рублей. а требуемый доход – 202 тысячи.
Генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов приводит расчет ипотеки на 15 лет на квартиру в Москве стоимостью 15 миллионов рублей с первоначальным взносом три миллиона.
Новостройка с семейной ипотекой по ставке 6%: ежемесячный платеж составляет 101,3 тысячи рублей; требуемая зарплата — 250 тысяч, переплата -6,33 миллиона. «Вторичка» по ставке 19,2%: ежемесячный платеж составляет 204 тысячи рублей; требуемая зарплата — 500 тысяч, переплата – 25 миллионов рублей.
Теперь посмотрим расчет для квартиры в Туле стоимостью пять миллионов и первоначальным взносом в один миллион, взятой в ипотеку на 15 лет. Новостройка с семейной ипотекой по ставке 6%: ежемесячный платеж составляет 33,7 тысячи рублей, требуемая зарплата — 85 тысяч, переплата — 2,1 миллиона. «Вторичка» по ставке 19,2%: ежемесячный платеж — 68 тысяч рублей, требуемая зарплата — 170 тысяч, переплата — 8,33 миллиона рублей.
«БЕСТ-Новострой» подсчитал траты для новостройки стоимостью 15 миллионов рублей не только в Москве, но и в Туле, где тоже продаются квартиры по такой, достаточно высокой для регионов, стоимости.
В Москве это может быть однокомнатная или компактная двухкомнатная квартира в проекте комфорт-класса, в удаленных от центра районах. В Туле — просторная трехкомнатная квартира в доме бизнес-класса в престижном районе. Жилых комплексов с шикарными квартирами в Туле всего два. Но за 15 «тульских» миллионов сравнимое жилье в Москве не купить, оно стоит не меньше 50 миллионов, комментируют специалисты.
Вернемся к затратам. При стоимости объекта 15 миллионов рублей и минимальном первоначальном взносе 20.1% кредит составит 11,985 миллиона. По семейной ипотеке по ставке 6% на срок 30 лет ежемесячный платеж будет 71,9 тысячи рублей; переплата составит 13,9 миллиона. А вот если расчеты идут по базовой ставке 17% (обычная ипотечная программа без субсидий), платеж будет почти на сто тысяч в месяц выше — 170,9 тысячи рублей. Переплата составит 51 миллион рублей.
Стартовая цена квартиры в Москве площадью 35-39 квадратных метров в строящемся жилом комплексе комфорт-класса начинается от 14 миллионов рублей, рассказывают эксперты Level Group.
При первоначальном взносе в 30% (примерно 4 миллиона рублей) и ипотечной ставке в 17,5% на 15 лет ежемесячный платеж составит примерно 150 тысяч рублей. Переплата — почти 18 миллионов.
При использовании семейной ипотеки со ставкой от 5,5% до 6% с предыдущими параметрами ежемесячная выплата будет составлять от 80 до 83 тысяч рублей. Переплата — 5,1 миллиона.
Опыт показывает, что банки выдают кредит, если кредитная нагрузка не превышает 40-50% от ежемесячного дохода заемщика. Следовательно, для приобретения квартиры в Москве площадью 35-39 квадратных метров при стандартных условиях покупатель должен иметь ежемесячный доход от 300 тысяч рублей. Для тех, кто может воспользоваться льготной кредитной программой (семейная ипотека или IT-ипотека), ситуация гораздо более выгодная: доход должен составлять от 160 тысяч рублей.
— В начале 2024 года на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Повышение ключевой ставки и увеличение порога первоначального взноса до 30% по льготной ипотеке привело к тому, что крупные банки начали перекладывать угрозу упущенной выгоды на девелоперов, взимая комиссию с застройщиков. Девелоперы же, в свою очередь, не всегда могут выдержать дополнительную финансовую нагрузку из-за невысокой доходности, заложенной в проектах. Поэтому они могут действовать лишь в нескольких направлениях, — комментирует коммерческий директор RDI Group, эксперт в области продаж и стратегического планирования Валерий Кузнецов.
Первое — переложить увеличение своих издержек на клиентов, что неизбежно приводит к увеличению стоимости недвижимости в новостройках, следствием чего станет падение спроса. В итоге возможно банкротство небольших компаний.
Второе — снижение рентабельности, что ведет в некоторых случаях к убыточности части проектов. Такой вариант под силу только крупным игрокам рынка.
И, наконец, можно и нужно сотрудничать с банками, которые готовы работать без субсидий от девелоперов. Застройщик сохраняет клиентов; банки, готовые идти на такие условия сотрудничества, увеличивают количество долгосрочных заемщиков; для покупателей цены на недвижимость не увеличиваются.
— Дать однозначный прогноз по развитию ситуации, складывающейся между Федеральной антимонопольной службой и банками — лидерами ипотечного кредитования, пока сложно, — рассуждает эксперт. — Однако мы видим, что большинство банков не будут добровольно отменять комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки. ФАС примет итоговое решение, которое впоследствии может быть оспорено банками в суде. Быстро ситуация может измениться только в случае вмешательства Центробанка. Самый негативный сценарий развития событий наступит при условии, если все банки будут работать по схеме взимания комиссии с застройщиков. В этом случае изменения коснутся и рынка вторичной недвижимости, и рынка аренды жилья.
