Уехавшие из России собственники жилья столкнулись со множеством проблем. Аналитики «Метриум» рассказали «Известиям» о пяти самых распространенных из них.
По разным оценкам, из России в 2022 году уехали 400-700 тыс. человек. При этом в Москве доля сделок с квартирами по доверенности достигла исторического максимума — 25%. В 96% случаев это были продажи, сказали эксперты.
Первая проблема — это оформление доверенности за границей. Как отметили аналитики, уехавшему продавцу или покупателю жилья понадобится поверенный, чтобы проводить операции с недвижимостью в России. Не все покинувшие страну озаботились этим заранее и у них только два варианта оформить доверенность, сказали в компании.
Первый — через консульство России в стране пребывания. Второй — у местного нотариуса. В консульстве РФ возможно оформить доверенность, аналогичную по своей юридической силе и ничем не отличающуюся от доверенности, оформленной у нотариуса в России. Заявителю понадобится только свой паспорт и паспортные данные поверенного, причем присутствие последнего не обязательно, он может быть и в России, рассказали аналитики.
Какие полномочия в доверенности не следует передавать посредникам
«Однако на практике всё не так просто. Иногда записаться на прием можно только за несколько месяцев, особенно если в стране много приезжих из России, либо число консульств или дипломатических работников сокращено. В некоторых странах, как в Грузии, российское посольство не работает вовсе», — сказали специалисты.
Поэтому, как отметили эксперты, нередко россияне оформляют доверенность у местного нотариуса за рубежом. Но это более проблемный и рискованный путь. Основная трудность — проверка подлинности документа в РФ. Если доверенности консульств Росреестр проверяет по онлайн-базе таких документов, то проверить подлинность документов иностранных нотариусов практически невозможно. Не всегда можно быть уверенным и в содержании переведенного документа. Например, в США нотариусы удостоверяют только подписи (доверителя и переводчика), добавили специалисты.
«Дополнительная проверка по линии правоохранителей разных стран может длиться бесконечно долго — запросы из России могут проигнорировать. Всё это создает большие риски для покупателя недвижимости и, соответственно, сложности для продавца. В ряде случаев доверенность, оформленную у иностранного нотариуса, нужно не только перевести на русский, но и легализовать (то есть заверить в консульстве). Если у России со страной нет договора, которым отменяется обязательная легализация документов, и эта страна не относится к участникам Гаагской конвенции 1961 года, то потребуется консульская легализация доверенности», — рассказали аналитики.
Вторая распространенная проблема — трудно выписаться из квартиры, не будучи в России, сообщили эксперты.
«Дистанционно можно сняться с регистрационного учета по месту жительства в России. Для этого тоже понадобится доверенность, которую лучше оформить до отъезда из страны. Но если доверенности нет, ее придется составлять за границей, как это описано выше. Заявление о снятии с регистрационного учета нужно заверить в консульстве России в стране пребывания. Затем документы отправляются почтой доверенному лицу в России. При этом очень важна конкретность формулировок доверенности: нельзя просто написать «доверяю совершать любые действия от моего имени в уполномоченных органах». Заявление от такого поверенного могут не принять, и важно прописывать конкретные органы власти и определенные действия», — сказали в компании.
Кроме того, как указали аналитики, по правилам регистрации и административного регламента МВД в паспорт должен быть проставлен штамп о снятии с учета. Отправить паспорт в Россию можно заказным ценным письмом. Из России уже сложно, так как третьему лицу (не владельцу паспорта или близкому родственнику) в этом могут отказать таможенные органы, отметили эксперты.
Особенно сложно снять с регистрационного учета по месту жительства в квартире несовершеннолетних детей, добавили в компании. По закону их нельзя выписать «в никуда». Органы опеки могут потребовать массу подтверждений того, что ребенок не останется без жилья, причем даже за границей, пояснили эксперты.
Третья проблема — налог при продаже квартиры для нерезидентов удваивается, сказали аналитики.
«По налоговому законодательству РФ, находящийся за пределами страны более 181 дней гражданин автоматически теряет статус налогового резидента РФ. В этом случае налог на доходы, полученные в России, поднимается с 13% до 30%, в том числе выручка от продажи квартиры. Правда, это касается только тех, чье жилье было во владении менее трех лет (если он было приобретено до 1 января 2016 года) и менее пяти лет (если покупка состоялась после 1 января 2016 года). Соответственно за продажу относительно недавно приобретенных квартир придется заплатить значительный налог, равный фактически трети их стоимости», — рассказали эксперты.
Через год после введения первых ограничений осталось как минимум семь способов перечислить средства
Четвертая проблема — денежные транзакции сильно затруднены, сказали специалисты. Перевести значительные суммы денег из России крайне сложно из-за санкций и ограничений для россиян. По российским законам, расчеты по сделкам с недвижимостью должны проводиться внутри страны. После получения оплаты, бывший владелец квартиры сталкивается со сложностями при переводе значительных сумм средств за границу, пояснили эксперты.
«Прежде всего, проблемы создает отключение большинства российских банков от SWIFT. При этом оставшиеся в стране кредитные учреждения берут за такие переводы комиссию. Из-за этого приходится переводить средства через банки «дружественных» стран, а это связано с рисками конвертации в разных валютах, часто по невыгодному курсу. Ограничения против россиян постепенно начинают вводить криптобиржи, например, устанавливая лимиты на транзакции или на покупку фиатных и криптовалют. В итоге для перевода средств приходится обращаться к посредникам — брокерским компаниям из Азии и других стран, не участвующих в санкциях, а также к криптовалютчикам», — рассказали аналитики.
И пятая проблема — сложности с мелкими бытовыми вопросами, сказали в компании.
«Многие уехавшие обнаружили трудности даже с самыми банальными бытовыми вопросами. К примеру, как снять и отправить показания счетчиков для пересчета стоимости жилищно-коммунальных услуг? В новостройках часто ставят современные счетчики, которые передают информацию в управляющие компании автоматически. Но в более старых домах таких счетчиков нет. Если данные со счетчиков не передавать, то тарифы за коммунальные услуги рассчитываются по нормативам, которые почти всегда выше реального уровня потребления. Почти всегда итоговые счета за услуги из-за этого растут», — рассказали специалисты.
1 апреля эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости» подготовили рекомендации, которые помогут купить жилье онлайн без негативных последствий. Они назвали главные риски дистанционного заключения сделки на вторичном рынке.
Ранее, 29 марта, в СК «Росгосстрах» рассказали «Известиям», о каких квартирах мечтают россияне. Около половины опрошенных (48%) хотят недвижимость в элитном жилом комплексе, 28% — в качественной новостройке, а 10% — в историческом здании.