В августе скидки на первичном рынке столичного жилья достигли 45%. Такой дисконт покупатели могут получить, например, на апартаменты в одном из жилых комплексов на севере Москвы. Впрочем, внушительные скидки распространяются и на классические квартиры в новостройках — до 30%. Об этом сообщают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости». С какой стати застройщики предлагают баснословные скидки и не обманывают ли они покупателей, мы узнали у экспертов.
Сначала — несколько показательных примеров. Цены в жилом комплексе на севере столицы стартуют с 11,7 миллиона рублей за студию площадью 27 квадратных метров. Здесь на жилье покупателю дают скидку в 45% (звонок в компанию подтвердил — это действительно так). Впрочем, если посчитать, цена за ту же студию все равно выходит немаленькой — почти 6,5 миллиона рублей.
В нескольких новостройках у третьего кольца можно приобрести 25-метровую студию за 9 миллионов (после вычета 20-процентного дисконта; изначально заявленная цена — 10,8 миллиона рублей).
Почему растет дисконт? Покупатели исчезли как класс, и застройщики всеми правдами и неправдами стремятся их завлечь?
Большинство безумных скидок — не более чем маркетинговые манипуляции, уверена директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. В этих условиях потенциальным покупателям нужно тщательно анализировать любое скидочное предложение, соотнося его с реальной рыночной ценой на аналогичные квартиры и с ликвидностью выбранного варианта. Некоторые девелоперы используют простейший механизм: сначала поднимают цену, а потом предоставляют «дисконт».
— Проект на севере столицы — это готовый комплекс с уже сформированной себестоимостью и понятными затратами, — комментирует генеральный директор «БЕСТ-Новострой» Виктория Григорьева. — Он был построен до начала внешних потрясений, то есть строительные и отделочные материалы были закуплены без сложностей, до начала проблем с логистикой и ростом цен. Сейчас у застройщика этого комплекса готовится к старту новый проект, так что, вероятно, эти скидки — один из шагов по аккумулированию средств для нового старта.
Для крупных застройщиков очень важен уровень оборота, высокие темпы продаж. Да, маржа будет не заоблачной, но в нынешних условиях логичнее давать покупателям скидки – впрочем, это покупают далеко не все компании.
— Несмотря на прогнозы, которые звучали весь прошлый год, мы по-прежнему не видим падения цен на первичном рынке, — говорит Виктория Григорьева. — По данным bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра новостроек в старой Москве за год выросла на 9,8%, до 486 тысяч рублей.
— Если говорить об общей ситуации на рынке, существенных скидок на реально привлекательные объекты не наблюдается, — рассказывает Гордеева. — Скидка может быть в размере 5-10% в случае быстрого выхода на сделку и 100-процентной оплате.
Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко поясняет, что максимальный дисконт предлагается исключительно в комплексах с апартаментами, которые по-прежнему не считаются жильем (и вряд ли когда будут считаться). Но застройщики предлагают скидки не только из-за сомнительного статуса этого вида недвижимости.
— При покупке квартир россияне обычно используют льготную ипотеку, ставки по которой крупные банки не пересматривали после повышения ключевой, — говорит Олег Репченко. — Но на апартаменты льготная госпрограмма не распространяется, здесь есть разве что рыночная ипотека, ставки по которой подросли на 0,5-1 процентных пункта вслед за ключевой. Подросшие ипотечные ставки давят и на цены.
— Что будет с ценами на квартиры? Покупать ли жилье со скидками или ждать?
— Цены на первичном рынке будут зависеть от регуляторных мер государства и Центробанка. С октября в России начнут действовать новые ограничения в ипотеке, направленные на снижение числа кредитов с низким первоначальным взносом, что может привести к снижению спроса и, соответственно, цен на первичном рынке. Так что число проектов со скидками будет только расти — если, конечно, государство не придумает какие-нибудь новые меры искусственной поддержки спроса, — говорит Олег Репченко.
На цены на вторичном рынке может повлиять переток покупателей с рынка новостроек, где жилье сегодня стоит дороже. Но рост, если и будет, то символический. Центробанк ужесточил требования к ипотеке и на вторичном рынке, ипотечные ставки на «вторичке» растут на фоне повышения ключевой ставки. Плюс ситуация в экономике и динамика реальных доходов населения оставляют желать много лучшего.
Ждать ли снижения цен или нет — зависит от жизненной ситуации. Вторичные квартиры неплохо подешевели в прошлом году, на 7-8% без учета скидок. Дисконт сейчас небольшой — 3-5%, поскольку переоцененных объектов стало меньше. Если уже сейчас удастся найти подходящий вариант с адекватной ценой, его вполне можно рассмотреть.
— Где искать относительно бюджетное жилье в Москве?
— В среднем по Москве метр жилья на вторичном рынке стоит 257 тысяч рублей. В 43 районах квартиры стоят ниже рыночной цены. Самые доступные объекты на вторичке предлагаются традиционно в замкадных и примкадных районах. Это отдаленный Зеленоград, где метр жилья стоит 183 тысячи рублей, районы юга и востока — Жулебино и Некрасовка (196,5 тысячи рублей за «квадрат»), Бирюлево (197 тысяч), Южное Бутово (198 тысяч), Новокосино (204 тысячи).
Относительно бюджетные по столичным меркам квартиры можно поискать и на севере. Например, в районе Ярославский, где метр вторичного жилья стоит 210 тысяч рублей в среднем, или в районе станции «Лианозово», где жилье стоит 215 тысяч за квадратный метр.
