1 июля заканчивается действие двух популярных программ жилищного кредитования – льготной и семейной ипотеки. Россияне оказались в подвешенном состоянии. Одни откладывают покупку на неопределенный срок. Другие, наоборот, спешат приобрести квартиру, опасаясь, что потом возможности уже не будет.
Эксперты поделилась прогнозами, чего ждать после отмены льготной ипотеки, и правильно ли, что власти «ополчились» на семейное кредитование, решив повысить ставку с 6% минимум до 12%.
Минфин считает необходимым снизить долю льготных программ с нынешних более чем 90% до 20-25% от общего объема ипотечных выдач на первичном рынке, напоминает руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко. Так что аттракцион неслыханной щедрости с льготными ставками подходит к концу. «Однако застройщики продолжают заявлять, что готовы на все, кроме снижения цен, и придумывают все более креативные ипотечные схемы для активизации продаж. Но такие «схематозы» только вредят рынку недвижимости», — утверждает аналитик.
— Главные изменения на рынке новостроек московского региона произойдут уже летом этого года, а именно: ужесточение условий на ипотечном рынке и, как результат, его охлаждение, — говорит руководитель Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. — В июле ожидается отмена льготной семейной ипотеки, которая прежде пользовалась большой популярностью из-за низкой ставки в 6%, и переход на адресные программы поддержки россиян. В связи с этим многие эксперты прогнозируют рост спроса на жилье в ближайшие полтора месяца за счет покупателей, которые хотят успеть приобрести недвижимость по еще действующей льготной ипотеке. В дальнейшем же рынок новостроек будет ориентироваться только на рыночные ставки и субсидирование от застройщиков.
Другим трендом первичного рынка станет продолжение тенденции сокращения размера квартир из-за высоких цен. Сейчас самый популярный вариант у покупателей – двухкомнатная квартира евроформата. В таком жилье – хоть и скромном, да своем — может разместиться как семья с детьми, так и молодая пара или один человек.
По цене этот вариант доступнее других, поскольку «евродвушки» стоят дешевле, чем полноценные двухкомнатные квартиры, но ненамного дороже, чем однокомнатные. Средняя цена «евродвушки» составляет 18,2 миллиона рублей, стандартной двухкомнатной квартиры в Москве — 20,4 миллиона, однокомнатной – 17,6 миллиона.
Средняя стоимость квадратного метра будет меняться, но относительно слабо, продолжает Елена Чегодаева. С начала второго квартала до конца 2024 года прирост средней цены «квадрата» составит не более 6-8%, 0,5-0,8% в месяц.
— Ужесточение условий льготной ипотеки — вполне ожидаемое решение, поскольку с момента ее введения финансовый рынок претерпел серьезные изменения, — говорит президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор Московского государственного строительного университета Кирилл Кулаков.
Отдельно эксперт выделил семейную ипотеку для семей с детьми старше шести лет, которую до последнего времени можно было взять по ставке 6% годовых, но с 1 июля, предположительно, ставка подскочит до 12% и выше. Кроме того, предлагается исключить из семейной ипотеки людей с высокими доходами и отказаться от выдачи льготных кредитов на покупку малогабаритного жилья.
Ипотечный кредит со ставкой 6% провоцирует приобретение квартир с инвестиционными целями для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Дешевыми жилищными программами все чаще пользуются вовсе не те россияне, которым действительно нужно улучшить квартирные условия. Это касается в первую очередь регионов, привлекательных для миграции, продолжает профессор.
Далеко ходить не надо. Например, Московская область входит в тройку лидеров по объему семейной ипотеки. В 2023 году в Подмосковье оформлено более 28 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 175 миллиардов рублей.
— С учетом того, что средняя зарплата в области составляет 78 тысяч рублей, семьи могут позволить себе приобретать квартиры на льготных условиях в качестве источника пассивного дохода. Это противоречит социальной задаче, которую решает государство: обеспечение собственным жильем молодых семей с ребенком, — заключает Кирилл Кулаков.
