Отмена государственной программы с льготной ипотечной ставкой и кредиты от 20% стали непреодолимым препятствием на пути к приобретению нового жилья. По просьбе «МК» генеральный директор и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова сделала обзор возможных способов покупки квартиры в новостройке для тех, кто не может стать участником программ семейной и IT-ипотеки — от консервативных до рискованных.
Способ номер один (подходит россиянам со свободными деньгами, но не только): воспользоваться предложениями от застройщика.
— Надо признать, что застройщики быстро и гибко отреагировали на изменившиеся рыночные реалии, не заставив долго ждать появления новых возможностей для желающих улучшить свои жилищные условия. Девелоперы предлагают самые разные схемы приобретения жилья: беспроцентные или под низкий процент рассрочки с разным размером первоначального взноса (как правило, на срок строительства дома), субсидирование ипотечных ставок по банковским программам (снижение ставки до низкого процента на определенный срок), скидки и акции, особенно сезонные, например, в преддверии Нового года, — говорит Ольга Хасанова.
Например, в одном из жилых комплексов на юге Москвы застройщик предлагает клиентам беспроцентную рассрочку на три года при первоначальном взносе 20% от общей стоимости квартиры или под 5% годовых при взносе от 5% от общей стоимости. В обоих случая по истечении срока действия рассрочки покупатели могут перейти на ипотечное кредитование или закрыть весь платеж. Клиенты могут выбрать субсидированное ипотечных ставок с возможностью их снижения до 1% и 5% на срок от года до двух, далее с выплатой по стандартной ставке банка.
Финансовые инструменты от застройщика подходят преимущественно тем, кто в течение нескольких лет рассчитывает закрыть всю сумму сделки, например, продав имеющуюся недвижимость или забрав деньги из бизнеса. Или тем, кто далее готов выплачивать ипотечные взносы по высоким ставкам. Связано это с ограниченным во времени сроком действия этих инструментов – обычно не более 2-3 лет, подчеркивает эксперт.
Второй способ — воспользоваться услугой трейд-ин от застройщика или самостоятельно продать имеющуюся недвижимость.
Очевидно, что на первичном рынке, особенно в массовом сегменте, большую долю спроса занимают покупатели, которые улучшают свои жилищные условия за счет продажи уже имеющегося жилья – купленного ранее, доставшегося по наследству или по дарению. Для них услуга трейд-ин хороша тем, что застройщик берет на себя все обязательства по продаже вторичного жилья, а клиент получает желанную новую квартиру при минимальных усилиях и затратах. Немаловажный плюс: в такой схеме за покупателем бронируется выбранное им жилье. Можно не волноваться, что за время продажи старой квартиры может измениться цена или квартиры в новостройке. И тем более ее не продадут.
— Препятствием в этой стратегии (помимо, конечно, того, что далеко не у всех есть в собственности недвижимость) может стать неликвидность имеющегося актива или его недостаточная стоимость для обмена на новую квартиру, — поясняет Ольга Хасанова. — В первом случае можно заняться продажей недвижимости самостоятельно, если застройщик после оценки объекта откажет в участии в программе трейд-ин. А во втором случае стоит обратить внимание на финансовые инструменты от застройщика, которые позволят, не переплачивая по высоким ипотечным ставкам, накопить недостающую сумму для покупки нового жилья.
Способ номер три: воспользоваться альтернативными ипотечными программами: траншевой или аккредитивной схемой.
Отмена льготной ипотеки вывела на рынок давно существующие, но мало используемые до недавнего времени кредитные схемы — в первую очередь, траншевую и аккредитивную ипотеку.
Если коротко, оба варианта позволяют получить от банка сниженную ставку по ипотеке на несколько лет (по аналогии с той же рассрочкой или субсидированием от застройщика). Траншевая ипотека предполагает, что заемщик погашает кредит несколькими частями, чаще всего двумя. Первый взнос уплачивается при заключении договора и может быть чисто символическим (даже 1 рубль), а обслуживание такого кредита обходится заемщику дешево. После сдачи дома в эксплуатацию вносится второй, более существенный транш, и ипотечный платеж становится стандартным. Как и в случае с субсидированием ипотеки от застройщика покупатель отсрочивает основную финансовую нагрузку на период после ввода дома в эксплуатацию.
Аккредитивная ипотека дает возможность на время строительства дома получить более низкую ставку. Схема такая: из первоначального взноса заемщика только небольшая часть средств поступает на счет эскроу, а большая часть – в аккредитив банка и переводится на эскроу после сдачи дома в эксплуатацию, за счет чего банк может предложить низкие ставки.
Для покупателя основной риск составляет то, что лимит страхования счетов в банке – 1,4 миллиона рублей, а на эскроу-счетах — десять миллионов. В случае банкротства банка заемщик может потерять часть вложенных средств.
Четвертый способ — расширить ареал поиска в определенном бюджете покупки (вариант для тех, кто уже располагает какими-то накоплениями или свободными средствами на покупку).
Еще один возможный вариант для тех, кто не готов платить высокие проценты по кредитам (пусть и не сразу) и стремится улучшить свои жилищные условия как можно быстрей, — расширить свой ареал поиска с учетом того бюджета, который есть в их распоряжении. Идея состоит в том, что в рамках одного бюджета покупки на первичном рынке можно найти очень разные по своим качественным характеристикам предложения в зависимости от локации, класса объекта и стадии строительной готовности.
Например, за 15 миллионов рублей на столичном рынке новостроек можно купить «однушку» площадью 30 квадратных метров рядом с Третьим транспортным кольцом, двухкомнатную квартиру площадью 42 метра на западе Москвы (правда, у МКАДа) или трехкомнатную квартиру площадью 55 «квадратов» в Новой Москве. И так — с любой суммой, поскольку на первичном рынке представлен колоссальный выбор самых разных вариантов под любой запрос и бюджет. Важно определить ключевые для себя критерии жилья, например, площадь или локация, которыми покупатель не готов поступиться, а чем – можно пожертвовать ввиду ограниченного бюджета покупки.
— Рынок новостроек ждет непростой период отвыкания от льготной ипотеки, — заключает наш эксперт. — Однако, наблюдая за ним уже более 20 лет, могу сказать, что это далеко не первый вызов. Многие эксперты прогнозируют замедление темпов выхода новых проектов, рост цен и стагнацию спроса. Но потребность людей в новом жилье никуда не денется. Я советую россиянам, нуждающимся в новом доме, внимательно следить за развитием событий на рынке, предложениями от застройщика. В общем, держите руку на пульсе.
