Высокие цены на квартиры сделали невозможной покупку жилья для многих россиян. Однако при желании все же можно добиться от собственника серьезной уступки. Эксперты рассказали «МК», какие квартиры на вторичном рынке не дорожают (в каких районах и при каких условиях). Зная, на чем сыграть, покупатель может снизить цену на два-три миллиона рублей.
Ощутимее всего стоимость снижается, если квартира часто участвовала в сделках между физическими лицами или недавно была передана собственнику в наследство либо же по договору дарения.
— В среднем такое жилье стоит на 5-10% дешевле. Кроме этого, многие продавцы предлагают дополнительный дисконт до нескольких сотен тысяч рублей, — отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Елена Мищенко.
Давайте посчитаем. Средняя стоимость вторичной «однушки» в Москве, по данным «Миэль», составляет 10,4 миллиона рублей, «двушки» — 14 миллионов, «трешки» – 17,2 миллиона. Значит, вычитаем из этих сумм 10% за плохую наследственную историю и еще дисконт от 500 тысяч до миллиона.
Реальная продажная цена в итоге становится куда более подъемной для покупателя. Однокомнатная квартира дешевеет до 8,4-8,9 миллиона рублей, двухкомнатная – до 11,6-12,1 миллиона, трехкомнатная – до 14,5-15 миллиона рублей. Если же продавцу нужно расстаться с жильем срочно, он, как правило, готов предоставлять еще большие скидки.
Не стоит забывать, что большую роль играет тип дома. Как правило, меньше всего дорожают квартиры в старых пятиэтажных и девятиэтажных «панельках», в блочных 9- и 12-этажных домах. В таких зданиях древние коммуникации и неудачно установленные мусоропроводы, которые издают запах, привлекают в подъезд крыс и насекомых-паразитов.
Минимально в цене растут квартиры в районах, где сконцентрировано много многоэтажных домов и объем предложения жилья на продажу достаточно большой. В Москве по этим показателям лидируют Некрасовка, Бирюлево и Печатники.
Вне зависимости от района и близости к центру стоимость вторичной недвижимости практически не увеличивается, если рядом расположены промышленные предприятия, больницы, полицейские участки, кладбища. Например, в треугольнике между станциями метро «ВДНХ», «Ботанический сад» и «Ростокино» сосредоточились два десятка больниц и хоспис. Квартиры в домах, находящихся поблизости, стоят на 3-5% дешевле, чем в среднем на этой в общем-то достаточно популярной у москвичей территории.
Ниже рыночной цены продается вторичная недвижимость с плохим ремонтом, видом на козырек подъезда или магазина, а также квартиры без балкона. В старых домах советской и постсоветской постройки, в которых отсутствуют балконы или отдельные места для хранения, квартиры теряют в цене от 3 до 5%. При этом отсутствие лоджии или балкона в жилых комплексах комфорт- или бизнес-класса почти не влияет на стоимость.
Эксперты ЦИАН рассказывают, что продавцы стали чаще предоставлять скидки, но не готовы идти на существенный дисконт без видимых причин (о которых мы написали выше).
В течение недели снизил стоимость предложения каждый десятый собственник. Из них 68% — на 3%, 16% — на 4-9% и лишь 0,3% — более чем на 10%.
— Высокая активность на вторичном рынке пока что сохраняется, — комментирует аналитик компании Алексей Попов. — В октябре заключено 17,1 тысячи сделок — на 2,3% меньше, чем в августе (17,5 тысячи), и немного выше, чем в сентябре (17 тысяч).
Вторичный рынок все-таки более устойчив, нежели первичный, поскольку на нем традиционно происходит много альтернативных сделок, которые не зависят от экономической конъюнктуры или ключевой ставки, а связаны с естественным и миграционным движением людей. Собственники на фоне высоких ставок по ипотеке и конкуренции со стороны рынка новостроек будут вынуждены активнее торговать и снижать стоимость квартир.
