В октябре 2023 года вступили в силу изменения в Гражданском кодексе РФ, согласно которым закрепляется и конкретизируется право общедолевой собственности владельцев недвижимости на общее имущество. Речь идет о гаражных объединениях, дачных поселках и многоквартирных домах.
Теперь в ГК РФ появился новый параграф: «Общее имущество собственников недвижимых вещей». К нему относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также жилые и нежилые помещения, в том числе гаражи.
Согласно новым правилам, собственникам недвижимости теперь принадлежит на праве общей долевой собственности «имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели». При этом доля в праве собственности на общее имущество будет пропорциональна площади самой собственности. То есть владелец квартиры площадью 90 кв. м имеет втрое больше прав на общее имущество, чем владелец квартиры площадью 30 кв. м. Однако права неотделимы от обязанностей — участвовать в издержках и расходах по содержанию и сохранению общего имущества собственники также будут соразмерно с их долей. Особенно актуально это будет для дачников при решении вопросов о судьбе общего имущества: если раньше принято было разделять количество голосов по числу владельцев жилья в дачном поселке, то теперь нужно будет оглядываться на площадь их владений.
Это значит, что передать общее имущество, например, в аренду кому-либо, можно только при согласии всех собственников. Как и раньше, для кворума нужно собрать не менее двух третей голосов. Чтобы передать его в собственность, нужно будет единогласное решение. Долю в общем имуществе нельзя продать или подарить, она переходит к новому владельцу только вместе с основной собственностью.
«Не должно быть ситуации, когда застройщик продает дома в частном поселке, люди покупают, а потом выясняется, что единственная дорога к дому принадлежит частному лицу и за проезд надо платить. И теперь такая ситуация будет невозможна в принципе. Никто не вправе будет запретить владельцу дома пользоваться дорогой в частном поселке, являющейся общим имуществом», — объясняет председатель Комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников.
Однако все это теория, а как новая система будет на практике сочетаться с реалиями гаражных и садовых кооперативов, пока не слишком понятно. Первое, о чем приходится задуматься, — уже упомянутая необходимость созывов реальных общих собраний собственников. Чуть ли не большинство подмосковных (и уж тем более региональных) ГСК и СНТ проводят необходимые по закону отчетно-перевыборные собрания для проформы, и значительная часть владельцев дач и гаражей об этих собраниях даже не знает. А по новым правилам либо без того самого кворума не удастся никак распорядиться общедолевой скважиной или помывочным боксом… либо, наоборот, привыкшее проводить «виртуальные» ОСС ушлое правление так хорошо распорядится этим самым имуществом, что только держись. Даже непонятно, какой из вариантов лучше, оба хороши так, что хуже некуда, и оба совершенно реальны.
Юристы и общественники, занимающиеся ЖКХ и смежными темами, давно и дружно говорят: учитесь проводить общие собрания, не ленитесь собирать их и участвовать. Реальность, однако, такова, что полноценные общие собрания проводятся лишь в крохотном меньшинстве многоквартирных домов, гаражных и дачных кооперативов. И не то чтобы в России какое-то особо пренебрежительное отношение к принятию решений, скорее большинству потенциальных участников таких собраний попросту некогда — не хватает, как любят нынче говорить психологи, ресурса.
Может быть, новый порядок, когда вес голоса пропорционален объему доли, это дело поправит: соберутся, скажем, владельцы самых крупных долей в кооперативе и все с общедолевой собственностью порешают без «миноритариев». Но ведь опять потом начнутся разговоры о кулачестве и праве сильного…
