Россияне со дня на день ринутся покупать жилье за городом. В итоге цены на коттеджи вырастут в ближайшие десять лет в десять раз. Об этом заявил представитель одной из девелоперских компаний. Эксперты «МК» согласились с этим невероятным, на первый взгляд, прогнозом, и объяснили, почему такое может произойти.
«Анализируя политику Министерства строительства и жилищно-коммунального строительства России, можно предположить, что индивидуальное жилищное строительство составит серьезную конкуренцию крупным девелоперам», — сказал РБК Тюмень замначальника регионального управления строительства Тюменской области Валерий Киселев. И размер конкуренции будет весьма значительным — в 10 раз за десять лет.
Но, может, в Тюменской области, куда едут бывшие нефтяники и их семьи со всей страны, размер конкуренции и достигнет подобных размеров. Но других-то регионов каким боком касается подобный рост цен?
Оказывается, касается. И не только боком.
— Подорожание в десять раз в течение десяти лет вполне возможно, например, в регионах туристической отрасли, которые из-за санкций стали активно развиваться, — в Краснодарском крае, Калининградской области, — цены растут каждый год в два-три раза, говорит эксперт Илья Гращенков.
Например, квартиры в Зеленоградске Калининградской области в прошлом году стоили 3 миллиона рублей, а сейчас — 7-8 миллионов. Это не значит, что цены на жилье во всей Калининградской области растут равномерно. Понятно, что речь идет о жилье, которое люди захотели быстро купить, а предложений было мало.
«Если смотреть по области в среднем, роста цен нет и не предвидится вообще, в том числе в самом Калининграде. Надо уточнять, где есть возможность продать квартиру по высокой цене», — рассуждает Гращенков.
Но в принципе — чем быстрее слабеет рубль, тем меньше возможностей купить на официальном рынке доллар и продать его потом, чтобы найти новые источники вложений.
На самом деле количество людей, которые готовы переезжать из городов в деревни, очень ограничено. В основном — граждане, работающие на удаленной работе. «Это достаточно узкий круг людей, хотя после пандемии коронавируса их число растет. Например, глава Воскресенска выступил недавно с заявлением, что Россия должна развиваться за счет малых городов, а малые города получают возможность для развития с помощью новых технологий. Условно говоря, жители Москвы и области могут переехать, например, в города Ивановской области и спокойно работать через интернет. Недвижимость дешевле, коммунальные платежи меньше, пробок нет, экология лучше, а возможностей для комфортной экологической жизни больше», — комментирует Илья Гращенков.
Часть россиян могут позволить себе релокацию в другие регионы страны с сохранением уровня дохода, комфорта, Таких — 1-2 процента от общей доли рынка труда и менее одного процента населения.
В любом случае речь идет о полутора миллионах людей, которые могут поменять жизнь. С точки зрения девелоперов рынок загородного регионального жилья стоимостью больше 70 миллионов рублей представляет интерес.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов считает «подорожание в 10 раз» лишь фигурой речи: «Подорожание в 10 раз, то есть на 900%, безусловно, невероятный сценарий. Но рост цен на 50-55% возможен, учитывая рост популярности индивидуального жилищного строительства, дефицит привлекательных локаций, возможный переход сегмента на проектное финансирование, удорожание материалов».
Квадратный метр новостроек в Москве стоит в среднем 415 тысяч рублей, а в Подмосковье — 165 тысяч рублей, то есть на 60% дешевле. Стоимость квартир аналогичной площади в спальных районах «старой» Москвы, в Новой Москве и в Подмосковье значительно отличается. Например, в Алтуфьевском районе (жилой комплекс «Алтуфьевское 53») двухкомнатная квартира комфорт-класса стоит 18,5 миллиона рублей (за 63,8 квадратных метра), в новомосковском поселении Марушкинское (жилой комплекс «Бунинские кварталы») — 11,5 миллиона рублей (за те же 63,8 «квадратов»), в поселке Ильинское-Усово в составе подмосковного города Красногорск (жилой комплекс «Ильинские Луга») — 9,2 миллиона рублей (за 63,7 кв. м).
— Действительно ли люди в регионах станут продавать квартиры в городах и перемещаться в деревню?
— Для большинства людей частный дом — это все-таки дополнение к основному жилью. Конечно, жизнь в больших городах имеет ряд негативных аспектов, прежде всего, загрязненность воздуха и шум транспорта. Однако в сельской местности не встретить столь же развитую социальную и коммерческую инфраструктуру. Кроме того, еще отнюдь не все должности предполагают возможность постоянной работы в удаленном формате, что тоже останавливает людей от переезда на постоянное место жительства в коттедж.
Архитектор-градостроитель, федеральный эксперт Илья Заливухин утверждает, что россияне не хотят покупать себе квартиру «в полях», за пределами города. Через десять лет активного строительства у россиян пришло понимание: многоэтажки за чертой города не ориентированы на автомобили.
— Высокие дома за МКАДом, вдали от городской инфраструктуры, не предназначены для парковки, — говорит Заливухин. — Понятие «многоэтажный пригород» не существует нигде в мире. Оправдать его можно только жадностью любых городских чиновников стройкомплекса. Люди, которым десять лет продавали квартиры в высокоэтажных домах, поняли, что это, как бы сказать помягче, «подстава». Отсюда и возникает спрос на индивидуальное жилищное строительство.
В свои дома россияне переезжают не из центра Москвы, из хороших квартир, а, как правило, из многоэтажек за МКАДом, говорит специалист: «Я эти дома называю человейниками. Глупо жить за городом в многоэтажном доме».
— Участки одинаковой площади действительно могут отличаться по цене в 5-10 раз, в зависимости от «освоенности», — добавляет лидер общественного движения «Народный сад» Федор Мезенцев. — Например, в Шатуре рыночная цена участка в 10 соток в СНТ без дорог и электричества начинается от 30 тысяч рублей за участок, аналогичный участок в деревне уже будет стоить от 250 тысяч. рублей. Стоимость загородной недвижимости складывается из многих факторов. Оказывают влияние на цену окружение, статус соседей.
